Medici�n contable de inmuebles. Ajuste por inflaci�n y valores recuperables

�Qu� recaudos deber�an tomarse al realizar la medici�n contable de los inmuebles que integran el rubro �Propiedad, planta y equipo� (PP&E), en el marco de la reexpresi�n por la aplicaci�n del ajuste por inflaci�n, a los efectos de evitar una sobrevaloraci�n de los activos?

En la determinaci�n de los valores contables que adopten los elementos de PP&E de las entidades financieras se debe tener en cuenta que, independientemente del criterio de medici�n primario que se utilice -modelo de costo o modelo de revaluaci�n-, e incluyendo la reexpresi�n que se practique por aplicaci�n de la NIC 29 en caso de corresponder, se debe verificar siempre que los valores de los activos no superen su valor recuperable (referencia: p�rrafo 19 de NIC 29). Para ello, debe prestarse atenci�n a la NIC 36, que indica que el valor de un activo se deteriora cuando su importe en libros excede a su importe recuperable, siendo �ste el mayor entre su valor razonable menos costos por disposici�n y su valor en uso.

En general, la NIC 36 no obliga a estimar formalmente todos los a�os el valor recuperable (salvo plusval�a y activos intangibles con vida �til indefinida), pero s� debe practicarse en la medida que existan indicadores de deterioro. Algunos de los indicadores importantes a resaltar ser�an:

Externos:

� Durante el periodo han tenido lugar, o van a tener lugar en un futuro inmediato, cambios significativos con una incidencia adversa sobre la entidad, referentes al entorno legal, econ�mico, tecnol�gico o de mercado en los que �sta opera, o bien en el mercado al que est� destinado el activo.

� Durante el periodo, las tasas de inter�s de mercado, u otras tasas de mercado de rendimiento de inversiones, han experimentado incrementos que probablemente afecten a la tasa de descuento utilizada para calcular el valor en uso del activo, de manera que disminuya el importe recuperable del activo de forma significativa.

Internos:

� Flujos netos de efectivo reales, o resultados, derivados de la operaci�n del activo, que son significativamente peores a los presupuestados.

� Una disminuci�n significativa de los flujos de efectivo netos o de la ganancia de operaci�n presupuestada, o un incremento significativo de las p�rdidas originalmente presupuestadas procedentes del activo.

� P�rdidas de operaci�n o flujos netos negativos de efectivo para el activo, cuando las cifras del periodo corriente se suman a las presupuestadas para el futuro.

Asimismo, el p�rrafo 23 de la NIC 36 prev� que �En algunos casos, para la determinaci�n del valor razonable del activo menos los costos de venta o del valor en uso, las estimaciones, los promedios y otras simplificaciones en el c�lculo pueden proporcionar una aproximaci�n razonable a las cifras que se obtendr�an de c�lculos m�s detallados como los ilustrados en esta Norma�.

En este sentido, y respecto del valor razonable a considerar del inmueble, se deber�a tener en cuenta principalmente evidencia externa, tal como la difusi�n de precios por zona y actividad que realice el sector inmobiliario, priorizando -cuando sea posible- datos de operaciones realizadas similares.

Normas involucradas:

NIC 29 - Informaci�n Financiera en Econom�as Hiperinflacionarias

NIC 36 - Deterioro del Valor de los Activos